豪宅热刚需冷？上海新房因供应结构致均价上涨

“五一”小长假后，上海新房市场活跃度再度提升，成交量大幅上升的同时，成交均价也环比增长三成。

在这种情况下，市场传出“上海房价疯涨”“市场火爆”的声音。对此，中原地产资深分析师卢文曦指出，受到疫情后豪宅放量入市的影响，上海新房房价均价呈现结构性的上涨，随着刚需盘等多种产品的后续入市，成交均价会恢复常规水平。

新房集中放量，豪宅入市推高成交均价

据上海链家市场研究部监控数据显示，2020年5月4日至5月10日，全市共成交新建商品房1554套，环比增长92%，成交金额137亿元，环比增长160%。成交均价67468元/平方米，环比增长30%，套均总价882万元，环比增长36%。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，近一个月，随着新增供应快速恢复，大批增量房源呈现补偿性入市，快速带动成交节奏，此前积压的新房需求进一步释放，周均成交持续放量，上周成交量环比增长92%。

不仅仅是5月，在刚刚过去的4月，上海楼市就已呈现快速复苏的态势。据上海链家市场研究部监控数据显示，4月份全市共成交新建商品房4055套，环比增长29%，同比下降30%；成交金额281亿，环比增长35%，同比下降25%；套均总价693万元/套，环比增长5%，同比增长7%；成交均价53132元/平方米，环比增长3%，同比增长6%。

楼市行情恢复的同时，也再度引发了“上海房价会不会报复性上涨”的市场猜测，对此，杨雨蕾认为，近期新房成交均价的上涨处于结构性的因素，和高端楼盘的放量入市相关，加之近一个月新增供应持续放量，带动成交量增长，短期内成交量会处于高位，属于正常现象，长期会恢复常规水平。

卢文曦也表示，“上海楼市目前尚在恢复当中，从新房市场来看，成交价格处于稳定当中，只是均价会受到产品供应类型的影响而在短期内呈现波动态势。”

二手房市场尚在恢复中，处于“跑量”阶段

相比于新房市场成交量的快速回升，上海二手房市场的热度尚未回升至去年同期。据上海链家市场研究部监控数据显示，4月份，上海共成交二手房2.5万套，环比增长62%，同比下降5%；成交金额737亿元，环比增长65%，同比下降9%；套均总价和成交均价分别为299万元/套和38593元/平方米，环比分别增长2%和0%，同比分别下降4%和2%。

而从2020年前4个月整体来看，上海二手房累计成交金额1690亿，同比降28%；成交套数5.6万套，同比降29%；套均总价303万元/套，略有1%的增幅；成交均价38928元/平方米，同比增加1%。

从新房和二手房的成交套均价（分别为693万元/套和299万元/套）可以对比看出，上海二手房成交主要集中在刚需层面，成交套均总价和成交均价都相对较低，并且相比于去年同期，成交均价也仍然处于下行的态势。

杨雨蕾告诉新京报记者，“4月份市场成交已完全恢复，虽然单月成交量同比下降5%，但是降幅较前值（即3月降幅）收窄了36个百分点。而且考虑到去年小阳春基数较高，4月份同比仅5%的降幅远好于预期。从绝对值2.5万套的成交量来看，更是远高于常规成交水平，较去年月均成交量增长24%。单月成交量高增主要还是因为此前积压的购房需求在逐步释放，说明市场韧性很强。”

但是，杨雨蕾认为，据此就判断成交火爆还言之过早，从累计成交来看，前4月成交量同比下降29%，降幅较前值收窄了12个百分点，市场仍处于恢复过程中。

卢文曦进一步表示，“上海二手房目前处于跑量的过程，高价房源还是比较难成交，低价房源‘跑’得较快，但是价格也难再降了。”

豪宅市场分化，“热捧”与“遇冷”并存

事实上，随着疫情高峰期过去，进入4月份，上海楼市的回暖先是表现在高端楼盘的火爆。

4月26日当天，上海推出的三个千万级别的豪宅项目，认筹率都超过200%。其中，位于浦东三林板块的东方惠礼售价均价为92000元/平方米，认筹率达到555.72%；位于普陀的中海汇德里项目开盘均价102000元/平方米，认筹率311.94%，位于浦东的碧云尊邸开盘均价为111983元/平方米，认筹率为280%。

对于豪宅市场率先走热，卢文曦分析称：“这些豪宅项目可能去年就计划入市，但当时价格方面开发商不一定能接受，或者是还在排队。今年企业压力大，抓紧预售证申请，地方政府也考虑到特殊性，所以供应量有集中的释放。”

但是，也并非所有的豪宅项目都受到热捧。例如，曾经的备受关注的高价地块中兴路一号在5月13日入市，首批推出229套房源，户型面积从50平方米至210平方米，销售均价约12.98万元/平方米，认筹金为50万元。但是从五一假期的认筹情况来看，中兴路一号并没有迎来想象中的热销，不少媒体都报道了该项目“认筹遇冷”。

值得关注的是，中兴路一号所在地块正是2016年的全国单价最高地块，2016年，融信击败万科、融创、龙湖等17家房企，以110.1亿元竞得该地块，溢价率达139%，楼面价高达10.03万元/平方米，一举打破全国最贵单价纪录。

在摘得这块地不久后，融信引来万科入局，万科以53.95亿元持股49%，此后便由万科操盘。该盘从去年一直放出要入市的消息，也是因为申报价格等因素，最近才得以入市。而从目前入市价格来说，相比于“面粉贵于面包”的楼面价，中兴路一号也不得不面临着盈利困境。

“豪宅也需要看产品和地段，目前比较热销的项目都是性价比较高的豪宅项目，比如区域内稀缺的产品，或者是地段非常优越的，抑或是产品适配的。”卢文曦表示。

新京报记者 徐倩

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